Guía para ahorrar dinero en el IRPF antes de que acabe el año (II): La vivienda sigue dando oportunidades de ahorro

La vivienda sigue dando oportunidades de ahorro con vistas a la declaración

Antes de que concluya este año, es recomendable que, como contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), tengamos en cuenta que si queremos reducir la tributación en nuestra próxima declaración de la Renta, deberemos revisar que inversiones y gastos deducibles podemos aprovechar. Tradicionalmente, la vivienda es el bien que mayores posibilidades de desgravación plantean.

Así, debemos repasar los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos aquellos necesarios para su obtención. En este concepto se engloban, además, los gastos financieros, más los de reparaciones y conservación que están limitados a un máximo de los ingresos obtenido a a lo largo de este ejercicio.

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Alquiler de vivienda habitual

Si alquilamos una casa como vivienda habitual del inquilino, en nuestra próxima declaración podremos deducirnos entre un 20% y un 60% de las cantidades que hemos pagado por las obras realizadas desde el 06 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de este año, siempre que éstas contribuyan a la reducción del consumo de energía o incrementen la eficiencia energética.

Esta misma deducción nos la podremos aplicar por las obras que hayamos realizado en nuestra vivienda habitual en propiedad.

Es importante tener en cuenta, que si no declaramos el cobro del alquiler o inflamos los gastos y la Agencia Tributaria nos pilla, a parte de las sanciones e intereses que tendremos que pagar en la regularización, habremos perdido el derecho a la aplicación de la reducción del 60%.

Usufructo a título gratuito

Si existe un derecho de usufructo a título gratuito sobre un inmueble, en principio, estaremos ante un rendimiento del capital inmobiliario que deberá valorarse a valor de mercado, salvo que podamos acreditar la gratuidad de la operación.

En este caso, si somos constituyentes del derecho y la persona a cuyo favor se constituye somos parientes, como constituyentes debemos imputar un rendimiento neto mínimo cuantificado de acuerdo con las reglas establecidas para la imputación de rentas inmobiliarias por cada uno de los años de duración del derecho.

Si el dominio del inmueble se encuentra repartido pues en estos casos corresponde al usufructuario imputar los rendimientos por los inmuebles arrendados, así como la imputación de rentas inmobiliarias, en el caso de inmuebles no alquilados ni afectos a actividades económicas.

Obras de conservación

Si realizamos obras de reparación y conservación en el inmueble, los gastos serán deducibles, junto con

los de financiación. Existe un límite que se refiere a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en el período impositivo por el arrendamiento de la vivienda.

La Ley establece que el exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes. Por el contrario, si éstos constituyen una mejora del inmueble se considerarán como mayor valor de adquisición del mismo y los podremos amortizar.

Las obras de mejora que realicemos en la vivienda, en el papel de arrendatarios, se consideran rendimientos del capital inmobiliario y revertirán al propietario a la finalización del contrato

Ingresos por subarriendo

En el supuesto de que se subarriende la vivienda alquilada, las cantidades percibidas no se consideran rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación como propietario en el precio del subarriendo sí tiene se considera rendimiento del capital inmobiliario, sin que podamos aplicar sobre el rendimiento neto reducciones.

Uso vacacional o por temporada

Si la vivienda es para uso vacacional o por temporada no procederá en ningún caso la reducción.

Vivienda que está sin alquilar

Si en 2021 no hemos tenido ingresos por el alquiler de una vivienda, los gastos anuales como la comunidad de propietarios, la tributación por IBI, el pago de seguros y otros gastos obligatorios del inmueble no los vamos a poder deducir al no haber existido actividad.

Sin embargo, los gastos que destinemos a reparación y conservación para que la vivienda pueda ser alquilada sí que los podemos deducir a lo largo de los cuatro próximos ejercicios, pero no en 2021, por la misma razón que el resto de los gastos, ya que la normativa limita la deducción de estos, junto con la de los gastos de financiación, a la actividad de alquiler y al importe percibido.

Además, tenemos que imputar la renta inmobiliaria, al no ser vivienda habitual.

Alquiler de una habitación

Si se arrienda una habitación de la vivienda habitual se podrá aplicar la reducción del 60%, siempre que este alquiler no sea por temporada.

En el caso de los días en que la habitación no la tengamos arrendada, no tendremos que imputar renta inmobiliaria, pues esa parte de la casa, cuando no la tenemos alquilada, pasa a formar parte de la vivienda habitual

Actividad económica

Sólo si el arrendamiento lo realizamos como actividad económica las cantidades obtenidas no son rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas. Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.

Tampoco podremos beneficiarnos de la deducción si prestamos algún tipo de servicio de hostelería o de limpieza ya que, en este caso, la normativa del Impuesto considera que la verdadera naturaleza de la actividad que se está desarrollando es una actividad económica.

Locales comerciales

Los arrendadores de locales que no seamos considerados grandes tenedores y cuyos arrendatarios los destinen a desarrollar una actividad económica de turismo, hostelería Comercio, podemos incluir como gasto deducible del capital inmobiliario, la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hayamos acordado, por las rentas obtenidas en el primer trimestre de 2021.

No obstante, este beneficio tiene como condición, que no hayamos compensado la rebaja; si el arrendatario es considerada como persona vinculada o si guarda con nosotros una relación de parentesco hasta el segundo grado, incluyendo nuestro propio cónyuge.

Saldos de dudoso cobro

Podemos deducir los saldos de dudoso cobro de 2021, siempre que el deudor esté en situación de concurso o, cuando entre la fecha de la primera gestión de cobro y la de finalización del período impositivo, hayan pasado más de tres meses sin que se haya renovado el crédito.

Impuesto sobre el Patrimonio

El porcentaje de la cuota correspondiente al Impuesto sobre el Patrimonio pagado por la tenencia de los inmuebles arrendados no es un gasto deducible a efectos del cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario .

Régimen transitorio

Desde 1 de enero de 2015 está suprimida la deducción por alquiler de la vivienda habitual para el arrendatario, pero existe un régimen transitorio que nos permite seguir disfrutando de esta deducción quienes hayamos celebrado el contrato de arrendamiento con anterioridad a 1 de enero de 2015 por el que hayamos satisfecho, con anterioridad a esta fecha, cantidades por el alquiler de su vivienda habitual.

También, podemos beneficiarnos si tuvimos derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual por las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015.

Esta regulación disponía una deducción del 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales. Se trata de una deducción exclusivamente estatal, que afecta sólo a la cuota íntegra estatal y no a la autonómica (además de esta deducción general, algunas Comunidades Autónomas han aprobado deducciones propias similares y compatibles con esta deducción general).

La base máxima de esta deducción es de 9.040 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales. Y de 9.040 – [1,4125 x (base imponible – 17.707,20)], cuando la base imponible se sitúe entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales. Si la base imponible es igual o superior a 24.107,20 euros anuales, en tributación individual o en tributación conjunta, no podrá deducirse cantidad alguna.

Gasto de amortización

El gasto de amortización no podrá exceder del 3% del mayor de los dos valores siguientes: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo. El criterio administrativo es que no se puede tomar por valor de adquisición satisfecho el que figure en la escritura de declaración de obra nueva, sino el coste de la obra que se pruebe.

Novedades en las herencias

En caso de inmuebles adquiridos por herencia o donación se entiende por coste de adquisición satisfecho el valor consignado en la escritura de donación o de adquisición de la herencia o el comprobado por la Administración (sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021. Hacienda ha cambiado este criterio, puesto que hasta ahora aplicaba como coste de adquisición satisfecho el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pagado al adquirir el inmueble.

Adquisición del inmueble

El propietario de una vivienda, recibida por herencia de sus ascendientes, y que está arrendada con un contrato de renta antigua, puede incluir como gasto deducible, mientras se mantenga esta situación, y como compensación, la cantidad que correspondería por amortización del inmueble.

Si aplicamos esta medida, nos vamos a encontrar con que podemos computar dos veces el gasto de amortización, tanto como gasto deducible y otra como compensación, pudiendo incluso resultar un rendimiento neto de capital inmobiliario negativo.

Beneficios por reinversión

Tal y como veíamos en la primera entrega de esta Guía, podemos exonera la ganancia que obtenemos por la transmisión de nuestra vivienda habitual, pero, solo si lo invertimos en un plazo máximo de dos años, salvo que ya hayamos cumplido 65 o más años o seamos grandes dependientes No obstante, como consecuencia de la legislación aprobada para superar las consecuencias de la pandemia del Covid-19, se ha paralizado la cuenta del plazo de dos año entre el 14 de marzo y el 30 de mayo de 2020.

Compra de vivienda habitual

Sólo tienen derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas los contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual o satisficieron cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.

En todo caso, para poder aplicar el régimen transitorio de deducción se exige que los contribuyentes hayamos aplicado la deducción por la vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayamos podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

Así, si podemos aplicar aplicar el régimen transitorio de la deducción por adquisición de vivienda, podemos deducir hasta 9.040 euros, en concepto de amortización de préstamo más interese, amortizando préstamo antes de que finalice el año, para reducir la cuota a pagar en un 15% de lo aportado.

En el caso de que haya existido un procedimiento de divorcio y nos ha correspondido la adjudicación de la vivienda habitual, podemos seguir aplicando la deducción por el 100% del dinero abonado.

Si la vivienda la adquirimos a través de un contrato privado y decidimos elevarlo a escritura pública para venderlo, la fecha de adquisición a efectos fiscales es la de la elevación a escritura pública.

Inmuebles en el extranjero

Y mucho cuidado si disponemos de un inmueble en el extranjero que deberíamos haber declarado a través del modelo 720,y no lo hemos hecho, estamos en situación irregular y expuestos a que la Agencia Tributaria adquiera conocimiento de ello y nos pueda sancionar.

Por ello, resulta prioritario en estos casos regularizar nuestra situación de manera espontánea. De esta forma evitaremos una fuerte sanción, salvo que estemos en condiciones de probar que los elementos patrimoniales han sido adquiridos con rentas declaradas o con rentas obtenidas cuando no era contribuyente por el IRPF, casos en que solo le impondrán una sanción por el incumplimiento formal.

El sistema actual penaliza la no presentación del modelo 720 con la calificación de los activos como ganancias patrimoniales no justificadas y que no prescriben, la imposición de una multa proporcional del 150% y la imposición de multas fijas de 5.000 euros por cada dato o conjunto de datos con un mínimo de 10.000, sanciones que no se equiparan a las previstas por el artículo 198 de la Ley General Tributaria para infracciones similares.

Los Tribunales Económico-Aministravos (Tear) han comenzado a anular la sanción del 150% de la ganancia patrimonial imputada por el valor de los bienes en el extranjero por falta de culpabilidad del obligado Tributario en la declaración de bienes en el extranjero, a través del Modelo 720), tal y como ya hizo el Tribunal Económico Administrativo Central (Teac), en sus resoluciones de febrero, noviembre y diciembre de 2019.

Así, lo ha determinad el Tear de Canarias, en resolución de 29 de diciembre de 2020, a la que se ha sumado ahora el Tear de Baleares, en resolución de 29 de junio de 2021.

Éstas, no vinculantes, estiman que la sanción impuesta está suficientemente motivada y que la confirmación de los actos impugnados tiene respaldo en la doctrina del Teac, por lo que se anula, parcialmente la sanción impuesta al amparo de la Disposición Adicional Primera de la Ley 7/2012, en la parte que procede de las ganancias de patrimonio regularizadas correctamente por la inspección, pero procedentes de ejercicio prescritos.

Separación o disolución de gananciales

Si durante 2021 nos hemos divorciado y estabamos casados en régimen de gananciales, o si  hemos disuelto la comunidad de bienes, no tributaremos por la ganancia patrimonial derivada de la extinción del condominio, siempre que no se produzcan excesos de adjudicación.

Por otra parte, si hemos pagado pensión compensatoria al excónyuge y otras anualidades por alimentos, distintas de las satisfechas a los hijos, esos importes reducen nuestra base imponible, constituyendo rendimientos del trabajo para el percetor, pero siempre que  el convenio regulador o la resolución judicial especifiquen qué parte es pensión compensatoria y qué cuantía corresponde a otros conceptos.

Las anualidades por alimentos a los hijos por decisión judicial, cuando el importe es inferior a la base liquidable general, tributan por la escala del Impuesto fuera del resto de la base liquidable general y no son renta para los hijos.

Fuente: eleconomista.es