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Últimas Novedades

Jueves, 23 de abril de 2020
MORATORIA EN LA RENTA DE LOS ALQUILERES DE LOCAL

Explicación de las últimas medidas aprobadas que afectan a los locales alquilados

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda habitual (locales)

Derechos del arrendatario

El arrendatario con un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), o de industria, en inmuebles afectos a la actividad económica, tiene los siguientes derechos, según los casos:

Arrendador: gran tenedor y empresa o entidad pública de vivienda: moratoria automática.

  • El arrendador sea gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda, esto es, persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
  • El arrendatario podrá solicitar del arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, la moratoria en el pago de la renta, que deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que ya se hubiera alcanzado un acuerdo sobre moratoria o reducción de la renta.
  • Moratoria: se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
  • Aplazamiento: dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del fin del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

Arrendador: no gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda: aplazamiento en el pago de la renta.

  • Caso de que el arrendador no sea gran tenedor o empresa o entidad pública d de la vivienda
  • El arrendatario podrá solicitar del arrendador, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes voluntariamente.
  • Nota: a diferencia del caso del arrendador gran tenedor o empresa o entidad pública de la vivienda, ahora no dice que "deberá ser aceptada por el arrendador".
  • Fianza: sólo en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En tal caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la fecha del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Requisitos para acceder a esas solicitudes: pymes y autónomos

Arrendatario autónomo, y se entiende también aplicable a los profesionales:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (declaración del estado de alarma), o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Arrendatario pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital. (1)

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (declaración del estado de alarma), o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

  1. Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Art 257.1: 

1. (…) las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

Acreditación de los requisitos.

El arrendatario acreditará ante el arrendador el cumplimiento de los anteriores requisitos, mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad: se acreditará inicialmente con una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

Cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad: se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Aplicación indebida de la moratoria y de las ayudas públicas. Consecuencias.

El arrendatario que se haya beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, sin reunir los requisitos exigidos, será responsable de los daños y perjuicios producidos, y de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, además, de otras responsabilidades a que pudiera dar lugar.

Fuente: CE CONSULTING
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